Гражданский Кодекс меняет правила ведения девелоперского бизнеса

 На заседании «круглого стола» «Модернизация  Гражданского Кодекса Российской Федерации» в Геленджике особое внимание было уделено реформе раздела Гражданского Кодекса о вещных правах и введению нового для нашей страны института владельческой защиты.

Суть и последствия введения этих новаций прокомментировал заместитель председателя комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор экономических наук, профессор Александр Ремезков.


- Принятый в первом чтении законопроект вводит понятие владения и способы его защиты. Владение означает фактическое господство лица над вещью и сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения. Приобретение владения может подтверждаться составлением передаточного акта или иного документа.

Назначение владельческой защиты - это борьба с насильственными, самоуправными действиями. При весьма высокой степени самоуправства в современной российской действительности нужда в оперативных средствах защиты от него очевидна. Введение владельческой защиты существенно укрепит надежность оборота и создаст эффективные юридические средства против захвата чужого имущества.

Что это означает на практике? Если до сих пор  у нас защищается и признается   только неоспоримое право собственности, то с введением института владельческой защиты  можно  будет вернуть вещь лицу, которое лишилось владения без доказывания  наличия титула на данный объект, при установлении лишь факта непрерывного господства над вещью в течение определенного времени.

Мы предлагаем исключить из законопроекта лишь положения о защите владения как законным, так и незаконным владельцем, поскольку  посредством  такой нормы может обеспечиваться защита заведомо незаконного интереса какого-либо лица.

Вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием правомочий владения, пользования и распоряжения этой вещью.

Новая редакция целого ряда статей Гражданского Кодекса вводит понятия  земельного участка, участка недр, водного объекта, земельного участка  лесного фонда как объектов права собственности.

Самое главное, вводится понятие недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, единый имущественный комплекс.

Новые положения закона признают единым объектом земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается. Это принципиально новое  для Гражданского Кодекса положение. Причем земельный участок как объект права собственности включает в себя все, что находится над и под поверхностным почвенным слоем этого участка. Так что новые понятия в Кодексе наконец смогут разрешить спор в отношении квалификации линейных объектов и устранить абсурдную ситуацию, когда, например, недвижимым имуществом признаются только связанные с землей участки опор, а сами линии электропередач в прямом смысле «повисают в воздухе» закона.

В результате введения всех этих четких понятий мы сможем стабилизировать гражданский оборот. Здесь потребуются лишь редакционные правки, конкретизирующие основные понятия «вещей».

Законопроектом реформируются и расширяются положения о сервитутах, ипотеке и оперативном управлении.

До сих пор  в России устанавливаются два вида сервитута: частный (на основании соглашения сторон) и публичный в силу акта уполномоченного органа власти в интересах неопределенного круга лиц. Публичный сервитут устанавливается  без учета интересов собственника вещи и существенно ущемляет его вещные права последнего. Законопроект упраздняет институт публичного сервитута, а также совершенствует нормы о частном сервитуте - четко определяются возможные цели его установления и размер платы за сервитут.  В результате собственники получают дополнительную защиту своих прав. Конкретизируются положения о сервитутах, вводятся виды сервитутов (строительный, горный, коммунальный, сервитут мелиорации, сервитут перемещения).

Законопроект вводит  новые виды ограниченных вещных прав - приобретения чужой недвижимой вещи, вещной выдачи, постоянного землевладения, застройки земельных участков. И это меняет основные правила ведения девелоперского бизнеса.

Сегодня для того, чтобы вести строительство, необходимо заключать договор аренды земельного участка или выкупать участок  у собственника. С введением положений о праве застройки такая необходимость исчезает.  Заинтересованному  лицу достаточно заключить  договор застройки, чтобы приобрести право строить на чужом земельном участке.

Договор можно будет заключать сроком до ста лет и оплачивать его самыми разными способами, правом застройки  можно распоряжаться путем отчуждения третьим лицам и обременения такого права. Уничтожение построенного здания не является основанием для прекращения права застройки. В случае изъятия земельного участка, обремененного правом застройки, обладателю такого права выплачивается соответствующая компенсация наряду с собственником земельного участка.

На наш взгляд, предлагаемые в редакции законопроекта нормы нуждаются в корректировке и уточнении. Поэтому мы предлагаем исключить из существенных условий договора застройки место расположения здания, поскольку место застройки может измениться в пределах земельного участка в зависимости от обстоятельств, не зависящих от воли сторон договора. Также предлагаем предусмотреть сочетание разных форм оплаты за право застройки в одном договоре и сократить минимальные сроки изменения платы с десяти лет до одного года. Таким образом, мы позволим участникам гражданского оборота учитывать изменения экономической ситуации в стране и свободно выбирать формы сотрудничества.

В результате всех этих изменений в Гражданском Кодексе появятся новые разнообразные инструменты для ведения девелоперского бизнеса, новая модель отношений при ведении предпринимательской деятельности, в целом улучшится инвестиционный климат в нашей стране.



Besucherzahler male order brides russia
счетчик посещений
Яндекс.Метрика

Запросов к базе 3. Время запроса 0.0069 s. Время на php 0.0216 s. Генерация страницы 0.0285 s. Страница взята из cache.